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[技術知識] 您不可不知 房價變動的因素[複製鏈接]

xx900221 該用戶已被刪除
發表於 2016-8-24 12:38 PM|顯示全部樓層
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本帖最後由 xx900221 於 2016-8-24 12:40 PM 編輯

台灣從創造經濟奇蹟後房價開始飆升,至今已歷經數次多空波段,而造就每一個波段漲跌的成因都各有不同;本文藉由審視過去房價變動的原因,以期為讀者提供鑑往知來的房價走向……造成房價波動的因素千絲萬縷,固非一端,如果將所有成因追溯到源頭,大抵可從「市場供需」與「營建成本」兩大層面來探討;而無論是政策、建設、通膨、資金等多空消息,均不斷左右「市場供需」與「營建成本」高低,也因而造成房價的波動。若先由市場供需的角度切入,一般而言,市場需求越強勁,則房價越有支撐、越容易上漲;倘若供給大於需求,則房價就容易下修;而促成市場需求強弱的最大因素,當然就是經濟景氣的好壞。經濟與房價因果由於台灣經濟屬於淺碟型市場,易受國際情勢影響,所以政大地政系張金鶚教授、五十甲行銷團隊建築部副總邱進宗一致同意,國際經濟環境是牽引房價波動的主因之一。邱進宗副總認為,只要國際經濟一好,就直接帶動國內經濟;如此一來就會形成經濟帶動就業,就業激發需求,而需求拉高房價的狀況。最有力的例證,就是民國七○年至七八年間,台灣每年經濟成長率達到百分之八點五,平均國內生產毛額(GDP)由兩千多美元,躍進至七千多美元,增幅近三倍,同期間台北市住宅單價從每坪六點二萬,飛漲至十七點九萬,漲幅也逼近三倍。相對的,一旦經濟走軟,市場需求就會降低,房價就會走跌,九七年間襲捲全球的金融海嘯即為此例。邱進宗就表示,經濟情況變差,市場供給高過需求,業者若有套現壓力,就會認賠殺出,房價自然下修。貨幣供給的問題經濟起落與房價漲跌連動,這個道理固然放諸四海皆準,但終究非牢不可破的硬道理。九八年上半年,當全球經濟仍陷在金融海嘯的泥淖之中,台灣房價卻率先展開一波凶猛的拉抬,造就這項結果的原因,恐怕就是政策面使然,包括貨幣寬鬆政策、調降遺贈稅、鼓勵海外資金回流、常態的優惠房貸,以及官方定調將房地產為火車頭產業所致。首先,要先談談與經濟緊密相關的貨幣供給。當美國「雷曼兄弟」宣布破產後,引發全球金融海嘯;當年為了挽救瀕危的經濟情勢,由美國帶動啟動一連串貨幣寬鬆政策,拼命釋出資金挹注市場,而世界各國無不全力跟進,甚至頻頻加碼,而我國九八年一到九月間,M1BM2平均年增率分別爆衝到百分之十七點二、百分之七點四一。當外部經濟嚴峻,但貨幣供給近乎浮濫,不僅加深通膨疑慮,銀行存款利率還變成負利率,市場資金就必須尋求出路,此刻具保值性的房地產與貴金屬便成了最佳避風港;直到現在,貨幣供給量仍然過剩,也曾有學者出面抨擊央行未適當處理此問題。當貨幣供給額太多,市場資金足,銀行到處求人借錢,擁有房地產的業者或屋主就不缺錢,當然不會主動賠錢賣屋,因此就穩穩支撐房價向上。房價暴起落成因經濟因素與貨幣供給量實攸關房價動向,但我們從台灣房價歷史走勢觀察,造成幾次大幅波動的原因,經濟情況是其中之一,但絕非唯一,「非經濟因素」則占一部份比例。包括民國八八年的「九二一大地震」,以及民國九二年爆發的SARS疫情,都一度使市場需求劇跌;在災情或疫情最嚴重時,房地產交易是無行無市,房價下修壓力沉重,可見天災與疾病二者,在在牽動房價之波動。除了天災與疾病致使需求減弱外,戰爭威脅也是因素之一。就在民國八四年到八五年間,中國解放軍嚴密展開軍事演習,並在八五年將飛彈試射至台灣南北端兩處海域,欲藉封鎖台灣海峽來干預台灣首次總統民選,演變為「台灣海峽飛彈危機」。當時房市需求低迷不振,房價便應聲下挫。非經濟因素在市場引發恐懼,直接讓原有的需求轉為觀望或消失,成為牽引房價不可預測的黑手。不過若觀察非經濟因素造成房價波動,不難發現它具有漲跌劇烈的特性,意即事發引起的房價急跌,風頭過後房價就快速回漲。政治實干預房價您不可不知房價變動的因素張金鶚認為政治與政策面長期牽動台灣房價,造成市場上過多假性需求,進而引發泡沫的形成。排除經濟因素與非經濟因素之外,「政治面」與「政策面」同樣能影響市場需求,進而導引房價趨勢。張金鶚首先從政治面分析,他解釋過去我國房價因有來自於對岸的軍事威脅,然隨著兩岸從對峙轉為和緩,市場就有了「預期性」,認為兩岸關係趨於安定,更放心把資金投入到房地產;從另一個層面說,兩岸和平也成了一個炒作題材。無論是預期性或炒作題材,都推升了市場需求,形成房價波動的因由之一。其次,張金鶚表示過去不動產業者即使政治有部份連結,近幾年來不但仍舊如此,且互動越來越深;局勢循此發展,導致官方所發布的房地產政策朝業者方傾斜,而政策的多空,往往對房價造成長遠影響。最為顯著的例子,就是「土增稅減半」與「調降遺贈稅」,以及實施多年的「優惠房貸」等政策。稅制的扭曲或更迭,縱然會造成房價波動,但稅制的源頭仍是政策。官方政策偏多,固然能提高市場需求,促進產業繁榮,但因政策作多而湧現的需求,其中卻隱含不少「假性需求」;當「假性需求」過盛,市場買低賣高氣焰高漲,房價就會逐漸形成泡沫。不過張金鶚同時也肯定政府所祭出「奢侈稅」的用意,他認為官方至少試圖尋找政策的平衡點,而這當然也會是房價漲跌的風向球。邱進宗認為,官方任何政策或建設,都深刻影響到房價走向,唯有時對房價的影響是區域性的,例如內政部長李鴻源提出的「國土規劃」,與桃園機場捷運線,為桃園房市帶來自住與投資需求,且牽動桃園地區的房價就甚至於其地方需求。另一個增加市場需求的因素,則是人口的變化。人口變化包含層面相當廣,包含人口增減、家戶數多寡、人口就業情況,以及人口老化等項。據張金鶚剖析,台灣家庭少子化已久,勢必無法享受「人口紅利」,再加上人口老化嚴重,長期而言將減少市場之需求,對房價也是不利的;雖然家戶數仍持續成長,但這頂多影響產品,對整體需求助益不大,況且全台空屋數量不斷攀高,長期還是會朝合理面修正。華人逐利的根性熟悉國內外房地產變化的張金鶚,更一語道破台灣房價波動因素與他國最大的差異就在「人」身上。由於華人文化中,「有土斯有財」的思維根深蒂固,尤其是老一輩的長者更是如此;當一個人這麼想、兩個人這麼想,乃至於數百萬人這麼想,就形成市場源源不絕的需求。他進一步說,與其說這是文化根性,倒不如說房地產是「利之所在」。正因為不少人在房地產賺到錢,自然而然認為房地產是可以賺錢的工具,多數人這種「逐利」的想法,聚積起一定程度的需求,也就拱高了房價。華人圈裡愛買房地產的特性,張金鶚認為除非世代交替,否則短期內都不會改變;然倘若下一個世代仍有同樣迷思,則將是無解的難題。而華人這種傳統的觀念,恐怕是房價只漲不跌的根源。成本與房價關係您不可不知房價變動的因素邱進宗表示土地價格波動會立即反映在房價上,形成地價帶動房價,而房價又推升地價的循環。總的來說,市場供需是影響房價變動的外部因素,但業者興建房屋的成本與利潤,則是牽動房價的基本因素。有句俗話說:「殺頭生意有人做,賠錢生意無人問」,業者蓋房子來賣,目的當然是為了賺錢,而不是作功德;因此營建成本的高低、利潤如何,就是訂定價格時最大的考量,也是影響房價波動不可忽略的因素。正如同邱進宗所說的,業者在商言商,一定會把營建成本和利潤反映在房價上。一般而言,除非建案能夠在短時間內脫手,否則業者利潤成數固定且變動幅度不大,所以營建成本就是定價的主要依據。而在各項營建成本中,鋼筋、水泥、磁磚或管銷費用都不是支出的最大宗,占據成本最多成數的一直是「土地」。據邱進宗指出,隨著桃園地價快速攀高,在桃園推案,土地占營建成本比率逼近五成;他並表示在北市推案,土地約要占到總成本的七成。土地成本居高不下,因此只要「地價漲,房價就勢必跟著漲」,地價在房價波動中扮演極為重要的角色。土地是業者推案與獲利最重要來源,只要地價出現波動,就會觸動業者的敏感神經,隨即進行價格調整。對於這一點,邱進宗分析得十分精闢,他說「都會區房價有立即反映地價上漲的特性」,意即當地價揚升,不管是預期心理或反映成本,業者會馬上調漲房價因應;然而,當都會區房價下跌,地價卻不會立刻下修,原因就在多數地主沒有資金壓力,不會賤價求售。這項特性,也就造就地價帶動房價,而房價易漲難跌的現象。短期下修但長期上漲您不可不知房價變動的因素各國政府製造出超額貨幣供給的經濟環境,存款利率偏低,資金便轉入保值性佳的房地產。雖然影響房價變動的緣由百百種,但不可否認的,市場是會自己形成一個趨勢,而無論趨勢是多是空,都是大大小小因素所堆疊而成;因此無論何種單一因素,都無法反轉市場趨勢。所以更客觀的來講,房價變動的因素是環環相扣、難以切割的。而縱觀我國房價歷史波動,通常是「短期修正、長期上漲」。即使八○年代一度因政府研議實施容積率,引發建商搶建潮,而種下日後空屋率爆增與房價泡沫的種子。但在餘屋消化後,房價仍穩定走揚;而我國長期房價只漲不跌的特性,或許最大的主因,就是張金鶚所說的,華人特性與利之所在吧!

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moneyislife123 該用戶已被刪除
發表於 2016-8-24 10:07 PM|顯示全部樓層
所有積分大於負-100的壞孩子,將可獲得重新機會成為懲罰生,權限跟幼兒生一樣。
本帖最後由 moneyislife123 於 2016-8-24 10:10 PM 編輯

其實個人覺得,房價隨著大環境時代變遷或原物料價格起伏是很正常,大家應該也能接受,但目前台灣很多地方的房價根本是因為特定對象如政客或外資炒作才飆升到很誇張的價格,尤其在南部很多之前較為偏僻的地方,明明生活便利性低也不宜開發,卻在這幾年突然出現很多建案,這對真正有需求買房的一般家庭來說實在不太公平呀...
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發表於 2016-9-5 03:01 AM|顯示全部樓層
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謝謝樓主和大俠的分析解釋,好些事是茅塞頓開啊。
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